Contracten bij een nieuwbouwwoning

Naast de overeenkomsten ontvang je aanvullende documenten die jouw woning verder toelichten:

• Verkooptekeningen / Koperscontracttekening (KCT): hierin staat hoe jouw woning en perceel zijn ingedeeld.
• Technische omschrijving: beschrijft de standaardafwerking en installaties.
• Optielijst: overzicht van meer- en minderwerk, zoals een uitbouw of casco oplevering. Niet elk project biedt deze opties; indien wel, worden ze duidelijk toegelicht.
• Splitsingsakte: bij appartementen regelt dit de verdeling van gemeenschappelijke en privéruimtes, zoals bergingen of parkeerplaatsen.

Let op: de documentatie kan per ontwikkelaar en bouwbedrijf verschillen. Sommige partijen werken met aanvullende stukken of andere formats. DNA Makelaars begeleidt kopers hier altijd in, zodat je zeker weet dat je alle informatie goed begrijpt en niets over het hoofd ziet.

Bij nieuwbouw teken je twee overeenkomsten die samen de basis vormen van jouw aankoop:

• Koopovereenkomst: hierin staat de aankoop van de grond of het appartementsrecht. Dit document regelt de overdracht en wordt later bij de notaris vastgelegd. De koopsom bestaat uit o.a. grondkosten, kosten van architect en adviseurs, gemeentelijke leges, aansluitingen en notariskosten.
• Aannemingsovereenkomst: hierin staan de afspraken over de bouw, zoals de bouwprijs, het betalingsschema en de voorwaarden waaronder de aannemer de woning realiseert. De aanneemsom bestaat uit bouwkosten, BTW en het waarborgcertificaat.

Samen vormen deze overeenkomsten de totale koopprijs van jouw woning. Deze prijs is altijd vrij op naam (v.o.n.), wat betekent dat alle kosten voor de overdracht inbegrepen zijn. Alle belangrijke afspraken – van betalingen tot garantieregelingen en eventuele opties – staan hierin. DNA Makelaars neemt deze documenten zorgvuldig met je door, zodat je precies weet waar je aan toe bent.

Naast de koop- en aanneemsom zijn er bijkomende kosten, zoals:

• Afsluitprovisie van de hypotheek
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Hypotheekrente tijdens de bouw
• Kosten voor meerwerk
• Aansluitingskosten voor telefoon, internet en CAI

Bij de bouw van een nieuwbouwhuis hoort een garantieregeling, zoals Woningborg, SWK of Bouwgarant. Welke regeling geldt, hangt af van het project en de aannemer. DNA Makelaars vertelt je altijd welke partij van toepassing is en welke zekerheden dit geeft.

Dit betekent o.a.:

• Insolventiewaarborg: als de aannemer in financiële problemen komt, wordt de woning zonder extra kosten afgebouwd.
• Opleveringsgarantie: de eerste drie maanden na oplevering.
• Bouwkundige garantie: meestal zes jaar, soms tien jaar, afhankelijk van het onderdeel.

Bij minderwerk (bijv. casco badkamer) vervalt de garantie voor dat onderdeel; meerwerk valt wél onder de dekking. De exacte afspraken zijn onderdeel van de aannemingsovereenkomst en de bijbehorende bijlagen.

De eerste officiële stap is het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst. Dit zijn meestal twee gescheiden overeenkomsten die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Bij deze overeenkomsten horen contractstukken als bijlage, waarin precies staat wat er in de prijs van jouw woning is inbegrepen.

Tijdens het eerste gesprek ontvang je een map met alle verkoop- en contractstukken. Deze zijn ook digitaal beschikbaar onder het kopje downloads op de projectwebsite. Na het tekenen heb je nog een bedenktijd en een voorbehoud van financiering. Na die bedenktijd zijn de overeenkomsten bindend, maar het financieringsvoorbehoud blijft gelden.

De koop- en aannemingsovereenkomst heb je nodig om de bank te laten zien wat je wilt kopen. Je financieel adviseur zal om een “dubbelgetekend” exemplaar vragen. Stichting Woningborg en de notaris ontvangen een kopie van ons, en jij zorgt dat je hypotheekadviseur deze ook krijgt.

Voordat je naar de notaris gaat, moeten eerst de opschortende voorwaarden zijn vervuld. Dit zijn vooraf afgesproken voorwaarden die de overeenkomst pas definitief maken zodra ze zijn ingelost. Denk bijvoorbeeld aan het behalen van een verkooppercentage van 70% binnen het project en het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Pas als aan deze voorwaarden is voldaan, kan de notaris de akten opstellen en het transport plaatsvinden.

DNA Makelaars begeleidt je tot en met het moment dat je naar de notaris gaat. Bij de projectnotaris wordt de koopovereenkomst officieel vastgelegd in de leveringsakte. Vanaf dat moment ben je eigenaar van de grond of het appartementsrecht. Vaak kan bij de projectnotaris ook direct de hypotheekakte worden gepasseerd. De aannemingsovereenkomst regelt vervolgens de bouw van de woning.

Bij de projectnotaris teken je de officiële akten die de overdracht en juridische afspraken vastleggen:

• Leveringsakte: hierin staat dat de grond of het appartementsrecht officieel aan jou wordt geleverd, inclusief eventuele rechten en verplichtingen (bijv. recht van overpad).
• Splitsingsakte (bij appartementen): regelt de verdeling van gemeenschappelijke en privéruimtes en jouw aandeel in het gebouw.
• Hypotheekakte: hierin staan de afspraken met de bank over jouw hypotheek. Dit document wordt altijd bij de notaris ondertekend.

In het algemeen start het bouwproces van je woning nadat je bij de notaris bent geweest.